[주린이의 주식공부 - 리츠관련 주식]

요즘 미국주식 시장이 엄청난 폭으로 오르락 내리고있는 가운데 배당성장주 등으로 리츠 관련주식들이 관심이 몰리고 있습니다. 최근 저 주린이는 작년부터 기술주를 꾸준하게 모아왔는데 최근 상반기 내내 파란색에서 빨간색으로 도통 넘어올 생각을 안하고 있어서 이제는 조금 배당주성향이 강한 리츠 관련주들에 관심을 갖게 되었습니다. (최근 믿고있던 테슬라마저 힘을 못쓰고 있어서, 가치주+배당주 위주의 공부를 꾸준하게 할 생각입니다) 최근, 배당주들로 월배등금 30만원-100만원 등 목표를 세워서 미국주식에 투자하시는 분들이 많아서 저도 슬슬 공부를 하고 리츠 관련 내용을 정리하고 배당주 포트폴리오를 짜보려고 합니다.

주린이가 함께 공부하면 좋을 포스팅

리츠(REITs)란?

리츠(REITs)란 Real Estate Investment Trusts 로 부동투자신탁을 의미하는 말입니다. 보통 부동산 관련주들을 리츠 관련주식으로 일컫기도 합니다. 뮤추얼 펀드 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산/부동산 자본, 지분 등에투자해 발생된 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 및 투자신탁을 정해서투자하는 방법을 리츠주 투자방법이라고 합니다. 특히 오피스빌딩, 호텔, 소매점 등 부동산 등을 매입하면서 수익을 내고 투자자들에게 매년 배당하는 방법으로 진행됩니다.

리츠주에 대한 전망은?

최근 코로나 이슈등으로 여행, 호텔, 보복소비, 인플레이션 등이 모두 리츠와 관련이 되어 있으며 인플레이션이 올때마다 리츠주의 급성장이 연이어 나타났다는 것을 확인할 수 있습니다. 금리 인상분을 임대료에 전가하여 임대수익을 보완하는 방법 등으로 성장이 이어갈 것이라는 전망으로 예측하고 있습니다.

최근 뉴스자료에서도 볼 수 있듯이, 코로나 백신 접종률이 점점 높아지고 경기회복에 대한 기대로 부동산투자회사(REITs/리츠)에 대한 관련주들이 주목받고 있습니다. 기술주 등이 금리인상 가능성으로 주가가 곤두박질 칠 때에도 리츠 관련 주식 종목들은 상대적으로 안정적인 주가흐름을 반영했기 때문입니다.

- 미국 리츠지수 연차대비 평균 18% 상승

- 특히 인프라, 데이터센터 등과 같이IT관련기술 리츠에 대한 상승세가 이어짐

- 리젠시센터(리테일) / 에쿼티레지덴셜(주거) / 아바론베이(주거) / 아이언 마운틴(정보관리서비스) / 프로로지스(물류)

대표적인 리츠관련 종목에는? 

리얼티인컴 (티커 : O)

대표적인 튼튼한 리츠 배당주로 리테일 리츠주 2위 규모, Retail REITs 비중이 84% 정도로 Industrial/Office/Agriculture의 비중을 점차 꾸준히 감소시키는 중에 있습니다. 부채 및 Payout % 양호하나 배당성장이 몇년째 동결인 점이 약간의 마이너스로 작용하는 종목입니다. 그러나 배당율이 5프로 정도로 저금리 대출이자보다 높은 배당주로 주목받고 있습니다. 뉴욕증권거래소에 상장된 이후, 500개월 이상동안 월배당이 나왔으며 배당성장률이 약 4.7%에 이른다고 합니다.

아레스 커머셜 리얼 이스테이트 (티커 : acre)

아레스 캐피탈과 같은 아레스 자회사로, 모기지 리츠 회사입니다. 배당율이 9%넘는 모기지 배당주입니다. 상업 부동산 모기지 리츠를 하는 회사로, 사무실, 다세대, 호텔, 다용도 건물이 80%를 차지하는 투자회사입니다. 지속적으로 배당이 상승된 회사로 코로나 이후에도 빠르게 회복하는 리츠주입니다. 연매출, 연순익도 우상향하고 있는 리츠주입니다. 배당성장이 탄탄한 편이고, 특별배당금의 가능성도 있는 회사입니다.

메이서리치(티커 : MAC)

이 종목은 배당 3.7%를 주는 리츠 관련 주입니다. 믹구 전역에 있는 몰들을 임대해서 버는 리츠 회사입니다. (몰 전문 리츠 회사) 현재 배당 0.75->0.15로 배당을 삭감했지만 배당을 올려줄 여력이 있는 회사로 평가받고 있습니다. 단 이전부터 주가가 하락세가 이어지고 있는 점이 큰 데미지로 보이기도 합니다. 아래의 영상을 참고하시면, 이해에 도움이 되실 것 같아서 추가로 넣어두도록 하겠습니다.

*투자는 개인의 선택입니다.

모든 책임은 개인에게 있습니다.

부동산상식     

주택담보대출이 뭐야?

작년, 올해 집값이 끊임없이 오르고 있으며 정부의 부동산 정책도 끊임없이 변화하고 있습니다. 집을 더욱더 구매하기 힘들어진 요즘 부동산 뉴스를 보면 한숨부터 나오는대요. 집이라는 것은 이제는 월세, 전세가 아니는 매매가 대세로 떠오른 것 같습니다. 부동산 자산 중 하나로 떠오르고 있는 '내 집 마련'의 꿈. 함께 실현시키기 위해서는 부동산 관련 내용도 꼼꼼하게 숙지하는 것이 중요할 것 같습니다. 주택담보대출 및 부동산용어 등 함께 알아보도록 하겠습니다.

오늘은 #주담대 라고도 불리우는 주택담보대출에 대해여 정리해보려고 합니다. 주택담보대출을 체크할 때 흔희들 부르는 LTV와 DSR 등 다양한 용어들도 함께 알아보도록 하겠습니다. 또한 동시에 2021년 부동산 정책의 다양한 변화에 대해서도 함께 체크해보도록 해요. 내집마련의 꿈, 함께 이뤄보도록 열심히 공부해보도록 하겠습니다.

부동산용어 - LTV, DTI, DSR은 뭐야?

1. LTV (Loan to value) : 주택담보 대출비율

집값 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 말합니다. LTV가 70%라면, 집값대비해서 70%까지만 대출을 받을 수 있습니다. 즉, 집값이 1억이라고 가정했을 경우에는 7천만원까지 대출을 받을 수 있는 셈입니다. 또한 LTV는 지역마다 달라집니다. 정부에서 지정한 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 집을 구입하느냐에 따라서 LTV가 달라집니다.

2. DTI (Debt to Income) : 총부채 상환비율

소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. 사업자의 경우, 사업소득을 의미하고 직장인의 경우에는 연봉을 의미하는데요. 대출원리금의 경우에는 대출원금과 이자를 합친 금액을 대출 원리금이라고 칭하는데요. 이때 소득이 높으면 대출원리금이 높습니다. 연봉이 높을 수록 더 많은 비용의 대출이 가능하다는 뜻이 됩니다. 즉 DTI가 40%라면, 연봉의 40%까지 원금+이자를 갚을 수 있는 대출원리금을낼 수 있다는 의미가 됩니다.

3. DSR (Debt Savings Ratio) : 총부채 원리금상환 비율

개인이 갖고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선이 정해집니다. 최근에 조건이 더 까다로워진 것이 바로 이 DSR 때문입니다. 앞으로는 주택담보대출원리금 뿐만 아니라 모든 대출원리금에 해당하는 학자금, 자동차, 전세자금대출, 카드론 등도 연봉대비 일정비율까지 대출을 해주는 방법으로 대출규제가 강화된 셈입니다. 투기 지역이나 투기 과열지역 내 9억원이 넘는 주택을 담보대출 받을 경우에는 DSR 40%, 비은행권은 60%를 넘을 수 없도록 규제가 크게 강화되었습니다.

2021년 주택담보대출 어떻게 바뀌는 건데?

1. 토지, 오피스텔 등 담보대출 받으면 LTV 70% 적용

2021년 5월 17일부터 토지/오피스텔/상가 등 비주택담보대출(비주담대)에 대한 LTV 한도 규제가 모든 금융권으로 확대됩니다. 상호금융권 비주담대에 LTV 70% 규제하던 내용을 은행 등 다른 금융권에도 전체적으로 규제가 도입됩니다.

2. 개인별 DSR 40 규제, 영끌대출 어려워진다.

개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용대상을 7우러부터 단계적으로 확대하고, 신용대출 상환기간을 10년에서 5년으로 축소합니다. 은행권은 특히 저소득자들의 대출한도가 크게 줄어들 것으로 예상했습니다.

특히 시가 9억원 초과에만 적용되었던 DSR 규제가 6억원 초과주택으로까지 확대된다. 신용대출의 경우, 1억원 초과대출에만 DSR 40%규제가 적용되어으나, 7월부터는 소득상관없이 1억원 초과 신용대출에 적용될 예정입니다. 즉, 개인별 DSR 40%가 단계적으로 확대될 예정으로 각종 대출을 끌어모아 일명 영끌하던 집구입이 더이상 어려워질 것이라고 합니다. 비주택을 포함해 더 많은 부동산에 규제가 도입되고, 주택담보대출이 더욱 까다로워집니다.

3. 청년 및 신혼부부 대상 LTV 90% 확대의견

무주택 청년 및 신혼부부를 대상으로 집을 사게끔 장려하는 정책도 함께 펼쳐갈 예정인 것 같습니다. 아직 확정되지 않은 부동산 정책임으로 좀더 향후 정책 방향을 확인하는 것이 중요할 것 같습니다.

[함께 보면 좋을 자료 1 - 대출원리금 갚는 방법은?]

[함께 보면 좋을 자료 2  - 건강보험 월보수액 조회하는 방법]

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[마케터의 미래를 예측하는 시사상식 알아보기]

대면 시장의 대표적인 산업군인 부동산업계에도 비대면+언택트가 일상이 되어가면서 변화가 일고 있습니다. 이에 따라 부동산 시장에 새롭게 급부상중인 트렌드가 있습니다. 바로 프롭테크(Proptech)라는 겁니다.

부동산 시장에 관심을 갖고 있는 분들이 알고 넘어가야 할 프롭 테크란 무엇일까요?

프롭 테크(Proptech)란?

부동산(Property)+기술(Technology)의 합성어로 정보기술을 활용하여 다양한 부동산 정보를 제공하고 서비스를 개발하는 산업을 일컫습니다. 프롭 테크의 영역도 점점 확장대고 있습니다 .B2C 중개 및 임대 이외에도 부동산 관리와 프로젝트 개발 투자, 자금조달과 최근에는 VR기반으로 한 부동산 서비스까지 확대되고 있어요.

프롭테크 맵 (Korea Proptech Forum Member's Map)

- 국내 프롭테크 산업의 생태계를 파악할 수 있도록 시각화 한 업계 지도. 프롭테크 분야에 진출한 국내 기업들을 한눈에 확인할 수 있고 특히 영역별 확인할 수 있어 유용한 자료.

[한국 프롭 테크 영역별 카테고리]

- 부동산 마케팅 플랫폼 (23개사)

- 부동산 관리 솔루션 (4개사)

- 데코 및 인테리어 (7개사)

- 공유 서비스 (23개사)

- 데이터&벨류에이션 (11개사)

- 콘테크/AR/VR (5개사)

- IoT/스마트홈 (7개사)

- 블록체인 (2개사)

- P2P/펀딩 플랫폼 (4개사)

[프롭 테크의 시장성]

- 미국 시장조사기관 CB인사이트에 따르면 2013년 투자규모 4억 5천만 달러에서 18년 78억 달러로 5년 만에 17배 늘어났으며 국내에서도 19년도 기준 국내 프롭 테크 57개사 기준 매출액 총 7025억원. 이 가운데 임대 및 중개서비스 회사매출은 3689억원. 20년 10월 기준으로는 86개서 누적 투자유치 금액은 1조 3398억원 정도.

[ 프롭테크 관련 뉴스] 

코로나에 주목받는 프롭테크 기업들

부동산 시장의 미래, 프롭테크

한국의 프롭테크 성장 정도는? - 아직 성장단계에 불과하다...

- 한국의 TOP10 프롭테크 컴퍼니 리스트